Горьковское ш., 55 км от МКАД
Ветеран СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 64,8 м², участок 9,6 сот., каркас, 1999 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 71 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 1,23 млн → дом ≈374 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 61 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ковригино ≈6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14862
Рейтинг 76/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 226 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 374 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 772 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 20 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 196 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 290 / 85 137 / 125 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Кузнецы д. | 66,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 83 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава-3 КП | 65 м² | 12 сот. | 6 410 000 | 98 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Кузнецы д. | 73 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 106 849 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 64 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Дубрава-4 КП | 73,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузнецы-3 КП | 49 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава-2 КП | 75 м² | 8 сот. | 6 530 000 | 87 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузнецы д. | 46 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 79 348 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком в СНТ Ветеран Павлово-Посадского г.о. Земельный участок 9,55 сот. ;с одной стороны граничит с лесом, межевание проведено. Дом каркасно-щитовой на ленточном фундаменте с печным отоплением. Общая площадь 64,8 плюс мансарда. В доме 3 комнаты (2 на первом этаже , 1 на втором) и просторная терраса. На участке есть также летняя кухня с печным отоплением, колодец для полива. В шаговой доступности расположено озеро Данилищенское. Один взрослый собственник. Торг уместен.