Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Березка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 850 тыс. ₽, поднимали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈489 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈268 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Анциферово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14860
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 104 / 47 778 / 58 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 268 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Автокомбинат № 3 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 250 000 | 5 556 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Рябинушка СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 52 691 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Восход СТ | 45 м² | 4 сот. | 2 150 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8,8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Анциферово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Физик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Физик СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 750 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа без посредников торга нет Продам дачу, на территории СНТ есть озеро, вокруг лес