Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Козино д., Егорьевск гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 19.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 364 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈703 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец.
До ст. Аксёново ≈21,8 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1486
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Бочнево д. | 34 сот. | 1 900 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Левино д. | 10 сот. | 475 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трофимово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Левино д. | 5 сот. | 170 000 | 34 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Раменки с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Павлова пос. | 18 сот. | 350 000 | 19 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 58 643 / 72 222 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 704 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 763 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Дубрава СНТ | 96 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 28 125 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубрава СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 80 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Раменки с. | 83,5 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 51 497 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зарудня д. | 104 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 100 962 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Раменки с. | 72 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бобково д. | 70 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родионово д. | 76 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 65 789 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Никиткино с. | 70 м² | 7,7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зарудня д. | 130 м² | 11,3 сот. | 10 800 000 | 83 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком в д. Козино, Егорьевский район тихое место для дачи и отдыха вдали от трассы. О локацииДеревня спокойная, зелёная, без шума и суеты. Вокруг несколько прудов приятные прогулки, рыбалка, отдых на природе. Дом расположен в стороне от большой дороги. Участок. * Площадь ориентировочно 12-15 соток. * Большой плюс нет прямых соседей (больше приватности и тишины). * Плодовый сад: груши, яблони, сливы. * Ягодники: малина, красная и чёрная смородина. * Есть виноград. * Колодец на участке. * Старая скважина (при необходимости можно почистить/углубить). Постройки на территории. * Баня (требует ремонта). * Хозпостройка. * Детский домик. * Гараж-сарай, пристроен к дому. ДомСтарый деревенский дом, крепкая дачная классика: * Основная отапливаемая часть с печью: комната, мини-спальня, кухня. * Пристройки: большая веранда, кухня и комната летние, не отапливаются. Отличный вариант для тех, кто ищет уютную дачу с садом, тишиной и минимумом соседей можно заезжать и постепенно приводить всё "под себя".