Горьковское ш., 44 км от МКАД
Плес СНТ, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 20.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 349 тыс. → дом ≈351 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈920 тыс. → от пессимистичной прибыль −75 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈9,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14859
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 18.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 248 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Плес-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра СНТ | 7,3 сот. | 425 000 | 58 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Искра СНТ | 11,5 сот. | 699 000 | 60 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шерна СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СНТ | 6,4 сот. | 550 000 | 85 937 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карабаново д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карабаново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 57 500 / 83 333 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -75 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Шерна СНТ | 20 м² | 8,7 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Алексеево д. | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Зеленый дол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 640 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Карачаровец СНТ | 20 м² | 6 сот. | 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заозерье-280 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Кулиги-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Звездочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | 20 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток в собственности. (Не садоводческая книжка, полноценная собственность). На участке: · Утеплённая бытовка со светом и счётчиком; · Хозблок; · Биотуалет; · Техническая вода. Локация: Рядом плодородный лес (ягоды, грибы), недалеко пляж на реке Шерна. Дополнительную информацию расскажу при личном общении. Торг уместен.