Горьковское ш., 56 км от МКАД
Карат СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 65,8 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 910 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14858
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 316 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 71 528 / 83 333 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 41 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 7,8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Виктория СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 8,5 сот. | 4 600 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2025 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается загородный брусовой дом-дача от Зодчего, 78м2 с закрытой терассой, утепленный и обшит сайдингом, внутренняя oтдeлкa вaгонкoй, пластиковые окна, кондиционер, 5 комнат из них 3 жилых. Отдельностоящий душ, туалeт и хозяйственное помещение, вода скважена. Снт в окружении леса. Учacтoк 8 coток (оформлен в собственность, размежован), обработан, огорожен профнастилом. Ухоженный сад с плодово-ягодными посадками и цветами. Автоматические ворота в снт. Показ по предварительной договоренности.