Горьковское ш., 51 км от МКАД
Заря-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈125 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 27 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈985 тыс. / пессимист. ≈875 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈12,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14856
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 469 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 40 741 / 100 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 42 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Радуга-2 СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фрязево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 750 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чайка-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Энтузиаст СНТ | 27 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Зеленый дол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 640 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга-4 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Брянцево Поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, на участке свет, вода, баня. Торг при осмотре.