Горьковское ш., 41 км от МКАД
Грибовское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 33,3 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 297 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈666 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Вохна ≈3,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14854
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 144 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 141 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грибово ДНП | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Зеленый Остров пос. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 19 сот. | 3 950 000 | 207 895 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 666 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 250 / 41 250 / 109 940 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 33,2 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134606429 Уютная кирпичная дача в Снт Грибовское (15 км от Павловского Посада)! Продается очень ухоженная и готовая к жизни кирпичная дача на участке с плодовым садом. Идеальный вариант для тех, кто ищет тишину, чистый воздуй и возможность заниматься садоводством. · Площадь: 33,3 кв. М. На одном этаже. · Год постройки: 1990-е годы. Дом крепкий, капитальный. · Коммуникации: Есть электричество, собственный колодец с чистой водой и выгребная яма. · Участок полностью огорожен, что гарантирует ваше уединение. · На земле растут плодовые деревья и кустарники вам останется только собирать урожай. · Есть свободное место под огород вашей мечты. · Во дворе есть все необходимое: летняя кухня для готовки, сарай для хранения инвентаря, летний душ и туалет. Расположение: · Всего 15 км до г. Павловский Посад. · Удобный выезд на Москву: по Горьковскому шоссе до мкада 57 км. Юридические преимущества: · Прямая продажа. Один взрослый собственник. · Никаких обременений или ограничений. · Полное юридическое сопровождение сделки для вашего спокойствия. Приезжайте и оцените всю прелесть загородной жизни! Звоните, чтобы договориться о просмотре.