Горьковское ш., 65 км от МКАД
Ковригино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 96 м², участок 7 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.02.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 984 тыс. → дом ≈916 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 58 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,54 млн / целевая ≈7,68 млн / пессимист. ≈6,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,29 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; в описании: колодец.
До ст. Ковригино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14850
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 916 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергетик-64 СНТ | 12,2 сот. | 1 530 000 | 125 410 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 800 / 94 178 / 107 143 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | да: «санузел» + «тёплый пол» | 98 м² | 6,9 сот. | 7 300 000 | 74 490 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Евсеево ДП да: «ванные» + «теплый пол» | 100 м² | 6,6 сот. | 9 500 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубрава-3 КП да: «санузлы» + «теплый пол» | 95,5 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 73 298 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зеленый Берег КП да: «ванные» + «мебель» | 98 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луговое ДНП да: «санузел» + «отделкой» | 91,4 м² | 7 сот. | 16 500 000 | 180 525 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «санузел» + «под ключ» | 102,6 м² | 7 сот. | 10 200 000 | 99 415 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «под ключ» | 88,8 м² | 7,3 сот. | 8 290 000 | 93 356 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубрава КП да: «санузел» + «отделка» | 89,1 м² | 6,4 сот. | 5 150 000 | 57 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубрава-3 КП да: «с/у» + «мебель» | 88 м² | 6,7 сот. | 8 500 000 | 96 591 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.04.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок с домом в деревне Ковригино Павлово-Посадского района Московской области. Участок 7 соток, правильной формы, не обработан, с трех сторон огорожен профлистом. Межевание на участок пройдено. На участке имеется колодец. До