Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Мелентеево д., Егорьевск гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,59 млн; первая цена 1,59 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 405 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −976 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. Рязановка ≈23 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1485
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 167 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 30 717 / 72 222 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -975 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Гулынки д. | 62,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 70 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гулынки д. | 48,9 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 742 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Поповская д. | 60 м² | 8 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Старое д. | 65 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 27 692 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Старое д. | 40 м² | 9 сот. | 999 000 | 24 975 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бобково д. | 70 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Раменки с. | 72 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тимирево д. | 68,9 м² | 17 сот. | 1 400 000 | 20 319 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новопокровское д. | 45 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Чернолесье СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 590 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 570 000 (−20 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 550 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подождите! Вы нашли то что искали! Предлагаем Вам жилой дом в деревне на участке 12 соток земли (земли Ижс) в очень романтичном и красивом месте Подмосковья. Тут можно оглохнуть от тишины. Только шум ветра и пение птиц. Только лес и экология. Но! Это не значит, что нет цивилизации. У нас хорошая дорога что очищается круглогодично, магистральный газ по границе участка, свет заведен и разведен 10 квт, своя скважина в 12 метров с питьевой водой. На участке расположен двухэтажный дом на кирпичном фундаменте, просторная летняя кухня, сарай для инвентаря, плодово-ягодные насаждения, заезд для автомобиля. Дом построен в 2000 году, первый этаж это рубленное бревно, второй каркасный с утеплением, металлическая кровля. Отдельным комплексом стоит прекрасная летняя кухня с просторной верандой. Один взрослый собственник, в собственности больше 20 лет, прямая продажа. Прописка, участок отмежеван. Этот дом стоит купить!