Горьковское ш., 54 км от МКАД
Природа-4 СТ, Электрогорск гор. округ
Дача 24 м², участок 7 сот., щитовой.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 07.09.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 882 тыс. → дом ≈218 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Электрогорск ≈0,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14849
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38 сот. | 30 000 000 | 789 474 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Природа-4 СТ | 11 сот. | 5 150 000 | 468 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Природа-4 СТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 8,1 сот. | 955 155 | 117 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Фрезер СНТ | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 56 030 / 65 116 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 175 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 045 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ветеран СНТ | 21,5 м² | 6,4 сот. | 1 400 000 | 65 116 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Стройбанковец СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Звездочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дубрава-3 КП | 24 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Восход СНТ | 24 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Заозерье СНТ | 21 м² | 6,1 сот. | 1 172 000 | 55 810 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Белый Мох-1 СНТ | 20 м² | 10,2 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Отдых СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Грибовское СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2024 | 1 200 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с земельным участком в районе города Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области 65 кмот Мкад Горьковское шоссе. Дом 1-этажный щитовой 4х6, крыльцо, прихожая-душевая, кухня и комната. Туалет. Погреб. Коммуникации: летний центральный водопровод, электричество. Зимой воды нет. Участок 7 соток (земли населенных пунктов) необработан, все посадки. Садоводческое товарищество все в зелени, дорога щебень. Охрана. Видеонаблюдение. Круглогодичный асфальтированный подъезд. На низкой машине проехать можно. 15 минут пешком от ЖД и автобусной станции. Рядом вся инфраструктура рынок, магазин Пятерочка, аптека, бассейн, два озера. Собственность. Планируют вести газ. Убедительная просьба агентам и посредникам не беспокоить.