Горьковское ш., 70 км от МКАД
Яблонька СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,95 млн; первая цена 4,95 млн ₽ от 21.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 630 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −2,4 млн ₽, маржа −109 %, ROI −52 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, скважина.
До ст. Крутое ≈3,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14847
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Содружество СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клондайк СДТ | 11 сот. | 925 000 | 84 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 210 / 29 597 / 43 750 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 484 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −109 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | 42 Участок пос. | 92 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 25 543 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Окраина СНТ | 81 м² | 6 сот. | 1 880 000 | 23 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Содружество СНТ | 75,9 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 28 986 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клондайк СДТ | 74,1 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 41 161 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Березка СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Автомобилист СНТ | 92 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Восход-2 СНТ | 85 м² | 9,5 сот. | 2 200 000 | 25 882 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 5,4 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель-2 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2025 | 4 950 000 | история площадки |
| 29.04.2025 | 4 590 000 (−360 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 4 350 000 (−240 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 4 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 4 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Снт рядом с городом. На участке дом, баня, беседка, два сарая, две теплицы, колодец, скважина. Остальная информация по телефону. Торг.