Горьковское ш., 69 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 957 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −862 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈2,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14842
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 66 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 957 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 243 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 508 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 574 / 61 952 / 107 812 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 513 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 328 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -862 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 24 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Текстильщик-1 СНТ | 64 м² | 10,1 сот. | 5 500 000 | 85 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Клубничка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 61 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 64 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 107 812 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 68 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Войново-Гора д. | 64 м² | 9,3 сот. | 6 000 000 | 93 750 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 60 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Малинка СНТ | 70 м² | 9,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 62 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа жилого дома в пяти минутах от города Орехово-Зуево. Дом двухэтажный, площадь 65 кв. М. Щитовой. Утепление мин. Вата 100. Отделка дома сайдинг. Участок 9 соток. 3 комнаты и кухня-столовая. Дом щитовой, утепление по всему дому. Отопление: котел электрический, можно топить дровами и пеллетами. Разводка отопления по всему дому ( батареи). Вода центральный водопровод ( Снт). На территории свой колодец. Два подъезда к дому. Один прямо с дороги. Отдельно стоящее здание, где большая терраса и баня. Два хозблока. Плюс отдельное здание под содержание птицы или др. Нужды. Туалет уличный. Участок высокий, отсыпан. На участке 2 парника и грядки для посадок. Дорожка тротуарная плитка. Территория ухожена. Всегда сухо. Плодовые деревья, виноград, цветы.