Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Макшеево с., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 38 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 27.03.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 38 сот. = 1,54 млн → дом ≈56 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −158 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чёрная ≈15,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1484
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 544 000 ₽ (38 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 56 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Макшеево с. | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макшеево с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макшеево с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михеево д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михеево д. | 11,6 сот. | 650 000 | 56 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зарудня д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зарудня д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 55 440 / 111 340 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Афанасьево д. | 45 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тимирево д. | 42 м² | 25 сот. | 1 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тимирево д. | 37 м² | 25 сот. | 1 350 000 | 36 486 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Раменки с. | 43,2 м² | 24,6 сот. | 2 390 000 | 55 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Афанасьево д. | 48 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горки с. | 35,3 м² | 19 сот. | 2 500 000 | 70 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Городец с. | 35,6 м² | 28 сот. | 3 600 000 | 101 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Старое д. | 45 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дединово с. | 47 м² | 28,9 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пирочи с. | 48,5 м² | 40 сот. | 5 400 000 | 111 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.11.2025 | 1 399 999 (−100 001) | история площадки |
| 15.05.2026 | 1 600 000 (+200 001) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 950 000 (+350 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 600 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с участком 38 соток. Менживание. Речка, пруд, лес. Тихое место. Рядом остановка автобуса. В Зарудне есть школа, сад, аптеки, магазины. Торг уместен. Риэлторов не беспокоить.