Горьковское ш., 62 км от МКАД
Рубин СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 8 сот., дерево, 1998 год.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 67 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 553 тыс. → дом ≈937 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈728 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14836
Рейтинг 57/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 4 % | 0.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 415 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 459 / 56 124 / 90 625 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 728 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Фрезер СНТ | 64 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пингвин СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 60 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Карат СНТ | 65,8 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 47 872 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 62,8 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 29 459 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Вереск СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Росинка СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ландыш СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 30 615 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
65 км от МКАД, горьковское шоссе М7"Волга" Предлагаю к продаже прoсторный 2-х этажный каркасный дoм (60 м2), на ухоженном учaстке 8 coтoк. Планировка: -Первый этаж: -2 спальни -просторный холл лестница. -Мансарда: -просторный холл с лестницей и две спальни. -Внутренняя отделка деревянная вагонка. Отопления нет, бани нет! ж/д станция Платформа 14-й км 18 мин.пешком. автовокзал в 30 мин. пешком. Садовое товарищество огорожено и охраняется, ворота с пульта или с телефона. Продовольственный магазины Пятёрочка, Дикси и 24 часа, в 15 мин.пешком. В пешей доступности озеро с песчаным пляжем Бассейн, спортзал, школа, лицей, детский сад в пешей доступности. Летний центральный водопровод, колодец с водой для полива. -Документы на дом и землю с межеванием! Один взрослый собственник. Рассмотрим ИПОТЕКУ, помощь в одобрении ИПОТЕКИ!