Горьковское ш., 67 км от МКАД
Технолог СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 14 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 28.08.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 857 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −182 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14833
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 857 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 859 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 56 874 / 113 365 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 748 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Технолог СНТ | 80 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Горки д. | 83,8 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 113 365 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Березка СНТ | 64,2 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 60 748 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | 100 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2025 | 4 800 000 | история площадки |
| 01.09.2025 | 4 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 3 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На двух объединённых участках расположены: кирпичный дом для круглогодичного проживания, летний дом, домик- летняя кухня с террасой, домик для инструмента, большой мангал. Кирпичный дом: кухня, гостиная с 3 кроватями, спальня на втором этаже. Холодильник Шарп, 2 телевизора, кровати и тумбочки остаются. Большая удобная печь. Летний дом: гостиная с диваном, вторая комната - постирочная с душевой. Стиральная машина, душевая, бойлер остаются. С другой стороны вход в мастерскую с инструментами, кладовка. Домик- летняя кухня: остаётся тоже всё - посуда, кованый стол и кованая скамья на террасе, стулья, решетки для шашлыка. Домик с инструментом: помещение одно для газонокосилок (остаются две), лопат, грабель и тд. Есть полки. Две оборудованные компостные ямы. Плодоносящий сад: яблони, черешня, сливы и тд. Большой рододендрон с человеческий рост. Большие кусты голубики, облитые ягодами. Смородина, крыжовник, малина, клубника. Цветы. Асфальтная дорога.