Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Осинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.09.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈484 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Конев Бор ≈3,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1483
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каменка д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 790 / 49 790 / 63 636 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 987 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 484 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Пески-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 66 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2025 | 1 790 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.11.2025 | 1 750 000 (−40 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 1 699 000 (−51 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 650 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1767957. Представляем вашему вниманию эксклюзивное предложение на рынке недвижимости Подмосковья! Ваш новый уютный Дом площадью 70 кв. М, расположенный в живописнейшем уголке природы Коломенского района, приглашает вас насладиться жизнью вдали от шума мегаполиса и наполниться гармонией единения с природой. Что отличает этот особенный уголок? Полностью автономный участок с собственным источником воды из скважины. Участок в 6 соток, утопающий в зелени сада, богатого ароматной сортовой черешней, сладкими ягодами клубники, черной смородиной и спелой малиной. Просторная двухуровневая жилая площадь с русской печью, создающей атмосферу домашнего тепла и комфорта, дополненная современными конвекторными обогревателями. В доме работающая стиральная машина, два холодильника, газовая плита ( газ в баллонах, 2 больших баллона). Мебель и техника остается новым хозяевам. Надежный фундамент глубиной 1.8 метров обеспечивает прочность конструкции. К дому примыкает удобный гараж для вашего авто. Два отдельных хозяйственных помещения предлагают дополнительные удобства: мангал для пикников, зона релаксации с шезлонгами, плавательный бассейн и своя собственная традиционная русская баня с зоной отдыха. Вы почувствуете себя частью живой природы, наслаждаясь тишиной леса свежим воздухом, прямо возле своего участка, щедро дарящего грибы и ягоды круглый сезон. Остановка автобуса всего в 600 метрах обеспечит комфортное перемещение в город всего за 20 минут. Рядом расположена приятная деревушка Паньшино с магазинами продуктов, аптечным пунктом и службами доставки популярных маркетплейсов. Отличные соседи, живущие здесь круглый год, создают дружелюбную обстановку. Это идеальный выбор для тех, кто мечтает сбежать от городской суеты и наслаждаться каждым днем среди красоты и спокойствия природы. Этот дом ждет именно вас владельца, готового вдохнуть жизнь в собственный райский уголок Подмосковья! Свяжитесь с нами, чтобы стать обладателем уникального места для счастья вашей семьи!