Горьковское ш., 42 км от МКАД
Форос СНТ, Богородский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 449 тыс. ₽ от 09.05.2025.
Рейтинг 83/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈208 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈686 тыс. ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Вохна ≈5,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14821
Рейтинг 83/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 630 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 246 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Золотые пески СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Грибанино д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Грибанино д. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 87 500 / 127 778 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 686 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Феникс СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Калина СНТ | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Путеец СДТ | 18 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Большие Дворы пгт | 15,7 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 222 930 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Заозерье-280 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Дубровка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 550 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2025 | 449 000 | история площадки |
| 17.05.2025 | 410 000 (−39 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 600 000 (+190 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток в Снт Форос, рядом карьер, лес, река Клязьма. Рядом продаётся участок 6 соток, +500000, можно соединить.