Горьковское ш.
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дом 34 м², участок 1 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 10/100 · уверенность 40 %
Земля ≈1,38 млн ₽/сот. × 1 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 39 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Салтыковская ≈1,4 км по прямой; до МКАД на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14820
Рейтинг 10/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 379 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 379 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 15 500 000 | 1 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 16 900 000 | 1 690 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15,1 сот. | 19 700 000 | 1 304 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 20 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 36 сот. | 54 000 000 | 1 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 20 сот. | 29 500 000 | 1 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 15 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,3 сот. | 11 488 500 | 1 384 157 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,8 сот. | 13 500 000 | 1 377 551 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 52 786 / 54 608 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 487 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 34,1 м² | — | 1 800 000 | 52 786 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 35 м² | — | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 29,3 м² | — | 1 600 000 | 54 608 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Быково пгт | 35 м² | 1 сот. | 3 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.07.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте доля с пропиской мцд Салтыковская Мкад 5 км.