Горьковское ш., 52 км от МКАД
Радуга-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 68,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 01.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈938 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Янтарная ≈12,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14816
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 754 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 164 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 162 / 29 167 / 53 333 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 890 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 701 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 512 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Радуга-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 27 143 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-1 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радуга-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-3 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 162 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесное 2 СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 31 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Технолог СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 59 701 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 584 м2 по адресу: Московская область, Павлово-Посадский район, сельское поселение Кузнецовское, деревня Дальняя, Снт "Радуга-1", участок 82. На участке двухэтажный дом: первый этаж утеплен(кухня-гостиная и жилая комната), отапливается печью Булерьян; второй этаж летняя мансарда с возможностью закрытия. Площадь дома 68,2 м2. На крыльце мини-кухня (раковина, газовая плита), газовый баллон полный в специальном ящике на улице. К террасе примыкает пристройка. Отдельные постройки: сарай, туалет-помывочная (душ, водонагреватель, стиральная машина). Электричество в доме и пристройках. Водопровод летний. Возможность подключения интернета. Взносы около 12т. Р. В год на расчетный счёт Снт на основании Фэо. Два собственника (после наследства, прошло 3 года). Документы в порядке: выписка Егрн. Цена: 1 400 000 руб. Возможен торг, на дальнейших этапах сделки.