Горьковское ш., 23 км от МКАД
Старая Купавна г., Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 4 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈621 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,48 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Кашино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14812
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 620 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 482 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 28 сот. | 25 000 000 | 892 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 18,6 сот. | 13 000 000 | 698 925 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 6 500 000 | 1 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,3 сот. | 3 900 000 | 619 048 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 79 712 / 175 907 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 205 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Бабкина Дача СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 52 м² | 5 сот. | 4 650 000 | 89 423 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 48 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Балобаново с. | 50 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 114 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 54 м² | 5 сот. | 9 499 000 | 175 907 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Елочка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Прометей СТ | 52 м² | 5,3 сот. | 2 299 000 | 44 212 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Обухово пгт | 50,8 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 137 795 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 86663632. Продается дача в прекрасном месте! Старая Купавна, СНТ "Бабкина Дача-2" Лес! Чистые карьеры с пляжем! Бесплатная рыбалка! Электросети в СНТ переданы на обслуживание в АО "Мособлэнерго". До 2027 года запланирована реконструкция!