Горьковское ш., 28 км от МКАД
Фронтовик СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 52 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 463 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈4,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14809
Рейтинг 36/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 463 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 737 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Росинка-Борилово СНТ | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 47 500 / 107 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 998 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 798 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | 40 м² | 7,7 сот. | 550 000 | 13 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Новая Березка-2 СТ | 40 м² | 10 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заря СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Северное СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дружба СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Аксено-Бутырки д. | 40 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Восточное СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 99 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 4 000 500 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 000 700 (−999 800) | история площадки |
| 28.05.2026 | 4 500 000 (+1 499 300) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 4 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 200 000 (−1 300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пожалуйста читайте внимательно Это Дача Летняя и она Снт продаётся по Товарищески книжки. Участок огромный ухоженный, домик не большой на первом этаже 1 комната с 3 диванами и телевизором, на втором этаже балки 2 кровати. Летняя кухня, Беседка в ней диван, телевизор. Я оставляю все ниче не заберу из мебели, техники, 2 басейны. Место для машины, кругом замечательное соседи до магазина Пятёрочка 10 минут, до остановки 10 минут. Остаётся все можно просто взять и жить. Очень много инструментов, косилок, 2 бассейна оди мальчики на фото и один большой в кладовке. Косилки и много, много чего другого. Вы приедете не захотите уезжать очень прикольное место. Грибы, ягоды.