Горьковское ш., 65 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., бревно, 1987 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,66 млн → дом ≈38 тыс. ₽, 633 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,53 млн / целевая ≈5,88 млн / пессимист. ≈5,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,83 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Орехово-Зуево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14808
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 662 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 38 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 633 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 42 Участок пос. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 42 Участок пос. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 25 сот. | 25 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 10 000 000 | 1 666 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10,5 сот. | 11 500 000 | 1 095 238 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,1 сот. | 5 800 000 | 950 820 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5,5 сот. | 5 550 000 | 1 009 091 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5,7 сот. | 5 450 000 | 956 140 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 284 / 107 812 / 134 286 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 224 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 829 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 60 м² | 15 сот. | 6 400 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 60 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 62 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 59,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 24 574 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 64 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 107 812 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 53 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 55 м² | 8,5 сот. | 6 200 000 | 112 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 54,5 м² | 7,8 сот. | 7 250 000 | 133 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 70 м² | 15 сот. | 9 400 000 | 134 286 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 60кв. М. Имеется баня гараж беседка. Дом огорожен забором. Имеются садовые и ягодные наслаждения. Земля обрабатывается. Дом в хорошем состоянии. Продается с мебелью. Обращаться с 17 часов до 21. Спросить Галину.