Горьковское ш., 2 км от МКАД
М-7 Волга 23-й км, Балашиха гор. округ
Дача 30 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈1,01 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 118 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 194 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня.
До ст. Балашиха ≈1,7 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14806
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 45.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 005 876 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 029 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | М-7 Волга 23-й км | 30,3 сот. | 9 800 000 | 323 432 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 47 сот. | 12 214 800 | 259 889 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 33 сот. | 66 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 11 сот. | 19 000 000 | 1 727 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 62 000 000 | 1 240 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 43 сот. | 86 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 26,7 сот. | 53 000 000 | 1 985 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9,7 сот. | 9 000 000 | 927 835 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 24 сот. | 30 000 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 421 / 193 548 / 266 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 478 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Безменково-1 СНТ | 31 м² | 5,8 сот. | 6 000 000 | 193 548 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Металлург-3 СОНТ | 30 м² | 7 сот. | 8 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Планета СНТ | 38 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт в мкр. Юрьевец. В г. Владимире. 200 км от Москвы. На земельном участке расположен каркасный дом с верандой, баня, беседка с мангальной зоной, парковка на две машины, автоматизированная теплица с автополивом и автопроветриванием, забор по всему участку, хозблок, стиральная машина, два душа, туалет. В доме две комнаты и кухня гостиная, дом на сваях. Есть холодная и горячая вода, газ, отопление, кондиционер, ТВ. На земельном участке также установлен подиум для бассейна. Есть все для комфортного проживания. Растут разные насаждения: груша, яблоня, смородина, крыжовник, голубика, жимолость, барбарис, ирга, вишня, малина, ежевика. Установлено видеонаблюдение. Вода весть сезон, электричество круглый год. До Суздаля 30 км. Межевание сделано.