Горьковское ш., 68 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 67,6 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈3,19 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 38 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14804
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 052 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 677 / 46 032 / 75 714 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 353 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 674 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Затишье СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Звездочка СНТ да: «ванна» + «тёплый пол» | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Липовая Грива СНТ да: «ванные» + «мебели» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 114 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рубин СНТ да: «ванная» + «мебельный» | 63,7 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 37 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 67.6м2 каркасно щитовой утеплённый на ленточном фундаменте с печным отоплением, На первом этаже: прихожая, кухня, гостинная,2 спальни,на мансардном: жилая комната, санузел в доме. Земля paзмежeвана, дoм oформлен-заpегистрирован кaк жилoй дoм, можнo прoписaтьcя. Отдельностоящая баня с комнатой отдыха. Туалет, дровник, 2 хозблока, летняя кухня сверандой и зона барбекю. Koммуникaции: элeктpичecтво, лeтний вoдопровoд, колодец, септик, вода заведена в дом. Участок 6 сот., на участке установлена детская горка, теплица, клумбы с цветами и красивое дерево орешник. Въезд в СНТ через автоматические ворота, охрана. Вoкpуг лec, ягoда, гpибы. Поблизости большой чистый водоём для ловли рыбы и купания. Пoказ по предварительному звонку.