Горьковское ш., 60 км от МКАД
Клязьменское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 59,1 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈318 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −450 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ленская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14802
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 432 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9,3 сот. | 3 600 000 | 387 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 385 / 55 952 / 150 709 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -449 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 59 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 60 м² | 6 сот. | 6 989 000 | 116 483 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Керамик СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 56 349 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 56,4 м² | 4,5 сот. | 8 500 000 | 150 709 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Ромашка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 65 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Природа-1 СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Керамик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 538108. СНТ "Клязьменское" черта города Павловского Посада 10-15 мин. пешком до ж/д и авто- вокзала. Дом зарегистрирован как жилой. Садовое товарищество находится на берегу реки Клязьмы. В шаговой доступности от участка магазины, поликлиника, супермаркет Пятерочка, пункты выдачи заказов, школа, детский сад. Дом кирпичный. На 1 этаже одна комната и летняя кухня. На 2 этаже 1 комната, кондиционер. Также, две теплицы. Грядки, плодовые растения и деревья. Скважина с хорошей водой. Ворота с заездом для автомобиля. Все документы готовы к сделке. 1 взрослый собственник. Все документы в полном порядке, готовы к сделке. Рассматриваются любые условия приобретения. Ипотека оказываем квалифицированную помощь в одобрении, консультация и подбор программы бесплатно. Военная ипотека. Материнский капитал, любые сертификаты.