Горьковское ш., 35 км от МКАД
Южное СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 19.09.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Ногинск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14796
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 078 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Планета СНТ | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Затишье пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 41 926 / 63 636 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 116 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Калинка СНТ | 58,5 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Субботино д. | 60 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Восточное СНТ | 53,2 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 41 353 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-2 СНТ | 69,1 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 43 415 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Золотые пески СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Бабенки СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.09.2024 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 450 000 (−450 000) | история площадки |
| 24.11.2025 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в черте города, в пешей доступности автобусная остановка до д/ж станции и автовокзала Ногинск, магазины "Дикси" "Магнит" "КБ" и т. Д Школа, детский сад, библиотека, общественная баня, почта. Есть возможность прописаться. На участке колодец, летний душ, железный гараж "Ракушка". Плодовые деревья, смородина черная, красная, малина, можжевельник, курильский чай. Дом утеплен по стенам, вода в доме, свет, телевизионная антенна, есть возможность провести интернет. Участок расположен у леса: грибы, ягоды Очень тихое и спокойное место. По периметру газ.