Горьковское ш., 64 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 36,9 м², участок 16 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,13 млн → дом ≈673 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈538 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −114 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈2,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14794
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 127 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 538 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 53 333 / 55 444 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Фиалка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Озерный СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Березка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 495 000 | 55 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельные участоки 212 и 213 на территории СНТ Рябинушка ( продаются как единый) , имеют 16-ть соток, находятся в 15-ти минутах ходьбы от города Электрогорск. Рядом на соседних дачах люди проживают на постоянной основе. Участок хорошо поднят( отсыпан землёй ), проведено электричество. При въезде на СНТ Рябинушка есть ворота, открывающиеся при звонке с мобильного телефона. На территории есть небольшой прудик, в нём плавают караси( можно порыбачить у себя на участке), его можно использовать для полива территории. На участке есть летний, щитовой домик , в нем одна комната , в которой находится маленькая кухня с плитой подсоединённой к газовому баллу и холодильник. Также есть бревенчатая 2-х этажная баня. На втором этаже 1-а комната, отапливаемая печкой для бани, можно проживать зимой. На первом этаже парилка, моечная и небольшая комната у печки, где можно отдохнуть и попить чай. Есть терраска с диваньчиком и столиком.Окна деревянные. Баня оформлена как не жилое помещение, при желании можно перевезти в жилое. Туалет на улице. На участке есть крытая беседка для отдыха, парник и курятник (утеплённый) и крытая дровница с подсобным помещением. На даче растут плодовые деревья и кустарники, клубника (ремонтантная), также много разных цветов . Территория большая, можно построить более основательный домик, при желании. Недалеко от дачи есть лес. Собственник один. Соседи дружелюбные.