Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Яблоневая Усадьба КП, Раменский гор. округ
Дом 31,3 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.02.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 595 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈626 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −73 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈11 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1479
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.4 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 304 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясная Поляна ДНП | 13,2 сот. | 1 070 000 | 81 061 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 73 460 / 168 790 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 497 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -73 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Малахитовая Поляна КП | 31,4 м² | 10,8 сот. | 5 300 000 | 168 790 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Костин лес КП | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Костин лес КП | 33 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 48 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Радостный ДНТ | 35 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мешерино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лесной ДНП | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бубново д. | 38 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.02.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.06.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом на участке 10 сот., потолок, пол утеплен. Участок не далеко от деревни Бубново, ровный, сухой, огорожен, свет подключён 15 кВ. На участке посажены плодовые деревья и кустарники. Дорога к поселку асфальтирована, к участку отсыпана асфальтной крошкой. На cам участoк сдeлaн въeзд. 3 линия учacткoв. Свежий воздух, хорошие соседи, на Пмж. Транспортная доступность. На общественном транспорте, доехать можно от м. Котельники на автобусе 358 или 403 до остановки "Никитское-2". Расстояние до Мкад 55-60 км. 20 минут езды до г. Воскресенск и г. Броницы. Рядом находится продуктовый магазин, больница. Прописка! Собственник.