Горьковское ш., 31 км от МКАД
Электросталь г., Электросталь гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., брус, 1999 год.
Цена 920 тыс. ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈597 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈782 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −200 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈1,6 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14783
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 22.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 596 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 160 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Зеленый городок-7 СНТ | 6,2 сот. | 4 100 000 | 661 290 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый городок-4 СНТ | 5,8 сот. | 4 500 000 | 775 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленый городок-2 СНТ | 4,5 сот. | 5 450 000 | 1 211 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Зеленый городок-2 СНТ | 6 сот. | 5 100 000 | 850 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 19,6 сот. | 4 887 500 | 249 362 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зеленый городок-1 СНТ | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 167 / 35 512 / 53 333 |
| цена объекта | 920 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 782 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -200 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Пушкино-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 60 м² | 15 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Пушкино д. | 60 м² | 9 сот. | 1 999 990 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 65 м² | 10,6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнечный СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 116 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Калина СНТ | 60 м² | 12 сот. | 790 000 | 13 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Восточное СНТ | 53,2 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 41 353 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 920 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 920 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 12 соток. 2 этажа. Свет от бензинового генератора. Московская область, Электростальский г. О. Снт "Искра". Участок N 13. Прописка Невозможна.