Горьковское ш., 50 км от МКАД
Буровик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,5 сот., пенобетон.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 06.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 52 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 336 тыс. → дом ≈864 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14778
Рейтинг 83/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 864 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Белый Мох СНТ | 14 сот. | 799 000 | 57 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михалево д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михалево д. | 13,4 сот. | 3 000 000 | 223 881 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 306 / 75 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 499 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | ЭЛЕОН СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дубрава КП | 48 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
51 км от Мкад. Все документы оформлены. Уютная дача на капитальном фундаменте первый этаж из блоков, расположена лесном массиве. Дача представляет собой блочную постройку площадью 50 квадратных метров, с балконом и большой террасой Участок земли площадью 6,5 соток подстрижен и имеет плодовые деревья.