Горьковское ш., 41 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 62 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,79 млн / целевая ≈5,21 млн / пессимист. ≈4,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈954 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14770
Рейтинг 57/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 295 574 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 773 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 671 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 22 сот. | 7 200 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11 сот. | 3 600 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 23,7 сот. | 17 000 000 | 717 300 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Борилово д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 5 200 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 5 600 000 | 560 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Новое Подвязново д. | 8,9 сот. | 3 800 000 | 426 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 84 091 / 119 969 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 954 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Борилово д. да: «ванные» + «тёплые полы» | 68,8 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 67 587 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | да: «ванные» + «ремонт» | 70 м² | 6,2 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузла» + «ламинат» | 70 м² | 6,4 сот. | 7 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Солнышко СНТ да: «ванные» + «отделка» | 69 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 101 449 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новое Борилово КП да: «ванная» + «теплитель пол» | 64,6 м² | 6,2 сот. | 7 750 000 | 119 969 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 93520026. Продается Очень Хорошая Дача в Ногинском районе, Поселок им. Воровского, снт "ВСЕГИНГЕО", в живописном и чистом районе Московской области. Небольшое уютное СНТ. Широкие улицы для проезда. Отличное место для летнего проживания! ВОЗМОЖНА