Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Гололобово с., Коломенский гор. округ
Дом 63,8 м², участок 20 сот., пенобетон.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,05 млн → дом ≈650 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 94 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,39 млн / целевая ≈9,35 млн / пессимист. ≈8,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,59 млн ₽, маржа 67 %, ROI 206 %.
⚠ ROI 206 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Поселок Лесной ≈3,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1477
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Заречный пос. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малое Уварово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 276 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 734 / 134 901 / 165 124 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 313 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 206 % |
| пояснение расчета | ROI 206 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 206 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Сычево д. | 64 м² | 15 сот. | 5 999 000 | 93 734 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сычево д. | 60,5 м² | 15 сот. | 9 990 000 | 165 124 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Коломенское СНТ | 80,8 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 134 901 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В с. Гололобово по ул. Прудной продается участок 20 соток. Рассмотрим рассрочку. -назначение земли Лпх, участок огорожен. -свет-столб по границе участка, газ по границе участка, колодец. -на участке находится дом, оформлен как жилой, можно прописаться, требуется ремонт. - площадь дома 63.8 кв. М. На ленточном фундаменте, к дому подведены все коммуникации. -один собственник, в собственности более 3 лет. Звоните, отвечу на все интересующие вопросы. Код пользователя: 194805. Номер в базе: 13243348.