Горьковское ш., 41 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–191 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,4 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈498 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14768
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 295 574 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 478 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 22 сот. | 7 200 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11 сот. | 3 600 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 23,7 сот. | 17 000 000 | 717 300 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Борилово д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 5 200 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 5 600 000 | 560 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Новое Подвязново д. | 8,9 сот. | 3 800 000 | 426 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 828 / 85 469 / 191 071 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 398 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 498 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Астра СНТ | 60 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Имени Мичурина СНТ | 58 м² | 3 сот. | 2 600 000 | 44 828 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменки-Дранишниково д. | 64 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 85 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 60 м² | 3 сот. | 5 100 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 60 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Клюшниково д. | 65,2 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 46 012 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Астра СНТ | 64,2 м² | 4 сот. | 7 000 000 | 109 034 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Родное Пешково КП | 56 м² | 5 сот. | 10 700 000 | 191 071 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Астра СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 44260491. Продается отличный дом с ПРОПИСКОЙ из бруса в Ногинском районе , д. Тимохово, С МЕБЕЛЬЮ, в живописном районе Московской области, в окружении лесов и озер. ДОМ ОФОРМЛЕН КАК ЖИЛОЙ ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА ГАЗ ПО ГРАНИЦЕ Прекрасная транспортная