Горьковское ш., 52 км от МКАД
Ромашка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 66 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 311 тыс. → дом ≈3,19 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 14 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14765
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 311 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Белый Мох СНТ | 14 сот. | 799 000 | 57 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 988 / 51 696 / 65 979 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 395 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заозерье-280 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Монтажник СНТ | 52,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубин СНТ | 81 м² | 6,6 сот. | 1 700 000 | 20 988 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пингвин СНТ | 48,5 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 979 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Кулиги-1 СНТ | 70 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергетик СНТ | 82,2 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 827 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача недалеко от города! Площадь: 66 м (зарегистрирован как жилой), участок 6 соток (земли населенных пунктов). Все удобства в доме: вода + туалет + ванная. Отопление: дровяная печь + конвекторы. Техника: холодильник, духовка, вафельница, микроволновка, стиралкаполуавтомат, бойлер, ТВ, роботпылесос. На участке: плодовые деревья, ягоды. Мангальная зона, бассейн 244 см, шезлонги, зонт от солнца, батут, детская площадка, чайный столик, качели и шезлонг. Идеально для отдыха! Звоните! 50:17:0011335:302. 50:17:0011335:165.