Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Радуга СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 51 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 62 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 491 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈715 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: водопровод по границе; свет — есть.
До ст. Лысцовская ≈7,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1475
Рейтинг 47/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 021 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Молитвино д. | 4,9 сот. | 600 000 | 122 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Андреевское с. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 774 / 81 470 / 145 273 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 180 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | 50 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Коломенский № 4 СНТ | 53 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 33 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Урожай СНТ | 57 м² | 3 сот. | 4 299 999 | 75 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 55 м² | 5 сот. | 7 990 000 | 145 273 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Борисовское д. | 43,7 м² | 3,3 сот. | 4 500 000 | 102 975 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Коломенский № 4 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Колодкино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 42 м² | 4,6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом жилой под Ижс в Снт, оформлен как жилой, под прописку, плодовые деревья, кустарники, хозпостройка, ровный участок 4,5 сотки, электричество, вода по границе участка по графику Снт, я собственник, не агентство. Досталось по наследству, продаю за ненадобностью.