Горьковское ш., 53 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 72,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −2,69 млн ₽, маржа −189 %, ROI −65 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Янтарная ≈11,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14749
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 146 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 162 / 25 030 / 46 875 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 782 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 695 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −189 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маяк-3 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 162 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 27 143 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-1 СНТ | 68,2 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 528 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-1 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Замоскворечье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное 2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесное-3 СНТ | 70,4 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 35 511 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Восток СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В лесном массиве продается земельный участок 6 сот. С домом и баней из бревна. Дом Жилой (для прописки) 72.3 кв м, теплый и уютный, из рубленного бревна. На 1 этаже: Застекленная терраса, кухня-гостиная, душевая кабин. С раковиной, стиральной машиной и бойлером 50л. Туалет. На 2 этаже: холл-комната, спальня. Вся мебель остается в подарок. Электричество. В дом заведена вода ( скважина). Отопление электрическое. Интернет. Телевидение. Фундамент ленточный. Баня с комнатой для отдыха, помещением с душевой (помывочная), парной. Хоз. Помещение. Электричество. По мимо скважины, на участке есть еще колодец. Септик. Забор из проф. Листа и сетки раб. Участок ухожен. Есть цветы и кустарники, фруктовые деревья. В снт магазин. Приезжают автолавки. Лес (много грибов и ягод), в пешей доступности водоем. В собственности земельный участок и Жилой дом. Межевание проведено. Скидки Нет, уже опустились с 4 мл.