Горьковское ш., 27 км от МКАД
Новая Березка-2 СТ, Электросталь гор. округ
Дача 70 м², участок 8,8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 611 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −48 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Лесная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14743
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 611 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 389 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 843 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 612 / 52 742 / 65 331 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 321 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 952 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Заря СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пищевик СНТ | 76 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 51 316 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фрязевский Садовод СНТ | 70 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ромашка СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Алешинские Сады СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 4 050 000 | 57 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ | 57,4 м² | 5,2 сот. | 3 750 000 | 65 331 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ковровщик СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-3 СНТ | 49 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 30 612 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Таганский СНТ | 80 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличная дача для семейного отдыха в живописном и экологически чистом месте. Участок ровный, правильной формы, ухожен: посажены плодовые деревья, ягодные кустарники, разбиты цветники. Дом тёплый, светлый. На участке расположены: Баня, хозблок, дровник, теплица, колодец, парковка на 2 авто. Выход в лес, грибные и ягодные места, в шаговой доступности пруд для купания и рыбалки, по садовой книжке. Дача ждёт своих новых хозяев! Звоните, отвечу на все интересующие вопросы, организуем показ в любое для вас время.