Горьковское ш., 32 км от МКАД
Северное СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 80 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 29.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 865 тыс. → дом ≈35 тыс. ₽, 438 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 31 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈835 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈2,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14734
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 30.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 35 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 438 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Северное СНТ | 7 сот. | 1 599 999 | 228 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Северное СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 19,6 сот. | 4 887 500 | 249 362 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Пламя СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленый городок-7 СНТ | 6,2 сот. | 4 100 000 | 661 290 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 395 / 50 000 / 89 272 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Горелый Лес СНТ да: «душевой» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Оптимист-2 СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ромашка СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 75 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лотос СНТ да: «санузел» + «мебель» | 76 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 64 342 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Тепловик СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 850 000 | история площадки |
| 11.02.2026 | 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается По Садовой Книжке дачный участок 6,5 соток в Снт "Северный". Участок правильной формы, земли населенных пунктов, вид использования: Садоводство. На участке расположен двухэтажный летний дом, беседка, мангальная зона, летний душ, туалет, колодец, сарай и крытая зона для хранения инвентаря. В летний сезон включается центральный водопровод для полива. Подъезд круглый год, дороги чистят.