Горьковское ш., 57 км от МКАД
Полянка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 52 м², участок 5,5 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 557 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 30 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Электрогорск ≈3,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №14723
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 339 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 827 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Белый Мох-2 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белый Мох-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белый Мох-1 СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белый Мох-1 СНТ | 5,6 сот. | 590 000 | 105 357 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 000 / 53 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 725 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Алексеево д. да: «душевая» + «мебелью» | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электрогорск, СНТ "Полянка". Первая линия. Дом оформлен как жилой можно прописаться. Свой колодец, в доме есть горячая и холодная вода. Тепло: русская печь + конвекторы. Окна пластиковые. Фишка: своя калитка прямо из забора в лес. Соседей перед домом нет. На участке: баня, огромная беседка с диваном и столом, теплица, летний курятник. Бонусом сад (яблоки, малина, смородина, клубника, виноград). Звоните, пишите - все обсудим!