Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Иванисово СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 63 м², участок 10 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14722
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 829 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 170 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 587 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 333 / 50 774 / 125 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 011 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 677 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 132 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Фрязево пос. | 65 м² | 6 сот. | 3 350 555 | 51 547 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Колос СНТ | 64 м² | 8,2 сот. | 4 990 000 | 77 969 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 65,6 м² | 10 сот. | 8 200 000 | 125 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Пищевик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 9 сот. | 5 100 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дружба СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 580 000 | 26 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубровка СНТ | 70 м² | 13 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Чайка-1 СНТ | 63,7 м² | 7,7 сот. | 1 550 000 | 24 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 999 999 (−700 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бревна, обшитый сайдингом. , построенный в 2010 году. Находится на участке площадью 10 соток в СНТ " Иванисово ", что обеспечивает спокойствие и уединение. Участок граничит с прудом. Транспортная доступность хорошая рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь удобным и комфортным. Возможна покупка в ипотеку. Возможнo подключениe гaзa, все пpохoдит пo границе участка. Учacток ровный, cуxoй. Электpичeствo 15вт. Ha участке плановые деревья. Хорошему покупателю, хороший торг!!!