Горьковское ш., 38 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 579 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14719
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 296 / 70 000 / 90 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 771 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Факел СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 35 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дальний СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 999 000 | 79 980 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Елочка СНТ | 50 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ласточка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гранит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 79 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Фрязевский Садовод СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Светлячок-2 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 132 955 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | имени Воровского пос. | 44 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 140 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Станколиния СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 177 777 | 36 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.11.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 700 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дачный летний дом, новый, второй этаж - требуется о белка.