Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Бурнефть СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Коттедж 150 м², участок 6 сот., кирпич, 2020 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 53 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,05 млн / целевая ≈7,25 млн / пессимист. ≈6,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,51 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Анциферово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14718
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 869 / 64 158 / 72 628 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 050 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 648 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 245 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 440 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Бахтеево Парк КП | 137 м² | 7 сот. | 9 950 000 | 72 628 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Бахтеево Парк КП | 122 м² | 7 сот. | 6 450 000 | 52 869 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Усадьба Глебово КП | 120 м² | 6 сот. | 7 699 000 | 64 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютное гнездо в лесу в 59 км от Москвы. Свой дом - мечта без кредитного ярма! Представьте: вы выезжаете из душного мегаполиса, и через час (без пробок) вас встречает только запах хвои и тишина. Ваш личный дом площадью 130 м2 стоит на аккуратных 6 сотках правильной квадратной формы - идеальный участок для барбекю, качелей и газона. Внутри - чистая тетрадка для вашего дизайна: Все стены уже отштукатурены. Разведена проводка, стоят новые пластиковые окна - зимой будет тепло и тихо. Сердце дома - дровяной камин. Представьте вечера с потрескиванием дров и чаем с травами Всё продумано для жизни: Охраняемая территория СНТ - можно не бояться оставлять вещи на участке. К участку подведен водопровод .Останется только завести трубу в дом - это копейки. Все стройматериалы для финишной отделки остаются вам в подарок. Локация - сказка для дачника: 5-7 минут пешком - и вы на станции Анциферово. На машине: 7 минут до Подосинок, 20 минут до Давыдково. СНТ со всех сторон окружен лесом - грибы, ягоды и чистый воздух у вас под боком. Почему у нас? Один собственник - никаких долей, опекунских и споров. Быстрый выход на сделку. Просто берите ключи и доделывайте ремонт в своё удовольствие! Цена: 2 700 000