Носовихинское ш., 94 км от МКАД
Вертолет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 230 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Авсюнино ≈7,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14713
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южный-6 СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 851 / 28 299 / 49 288 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Южный-4 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 35 465 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южный-6 СНТ | 121 м² | 6 сот. | 950 000 | 7 851 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 44 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный СТ | 75 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лира СНТ | 96 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертолет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 650 000 | 9 286 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Губино д. | 91,3 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 49 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Метрополитен СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Голубой Факел СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
все вопросы по телефону. описания поже. участок и дом оформлены.дом жилой. внесён аванс до 15.06.2026.