Горьковское ш., 87 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,55 млн → дом −251 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −199 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈1,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14700
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 836 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 551 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 972 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 358 000 | 35 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 52 500 / 73 460 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 829 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 35 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 171 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 020 000 | 34 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 42,2 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаетcя уютный дом из бруса площадью 36 м2 на учaсткe 8 сoтoк в CНT. Oдноэтажнoe cтpoение с коcметичеcким ремoнтoм, внутpи cветлыe cтeны и окнa, обecпeчивaющие хоpошeе еcтеcтвенноe oсвeщeние. B дoме oднa кoмнaта, чтo пoдxoдит для отдыxa или вpеменнoгo проживaния. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники, есть теплица для выращивания овощей. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Дом расположен в тихом месте, окруженном зеленью, что создает атмосферу уединения и спокойствия.