Носовихинское ш., 94 км от МКАД
Южный-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 193 тыс. → дом ≈597 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 12 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 15 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈672 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈884 тыс. / целевая ≈796 тыс. / пессимист. ≈707 тыс. → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Авсюнино ≈7,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14698
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 193 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южный-6 СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 15 000 / 28 788 |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 840 000 ₽ |
| продажа: целевая | 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -764 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Голубой Факел СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Аист СНТ | 66 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 28 788 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом щитовой. Летний Границы участка установлены согласно действующему законодательству (межевание проведено). Участок в центре СНТ, ровный, нет высоких деревьев и пней. Забор: передний торец - деревянный штакетник, задний торец рабица, боковины профнастил и рабица. Дом 7х6,5м (1,9х3,3м). Общая площадь помещений около 55м2. По документам общ. площадь 30,8 м2. Построен по каркасной технологии в 1995 году. Крыша ондулин. Планировка: 1-й этаж: сени -6,3 м2; прихожая -4,5м2 ;утепленная комната с печкой -16,5м2; терраса 19 м2; 2-й этаж: комната -11,5 м2, 2 кармана за дверьми (кладовки). В 2017 году дом установлен на винтовые сваи. На участке летний душ с ТЭНом, туалет, старый душ (используется как складское помещение со стиральной машинкой). Коммуникации электричество- 5 кВт (возможно увеличение); вода летний водопровод (май-октябрь) заведен на террасу, есть колодец (требует чистки). На территории всего СНТ "Южный-3" была произведена замена подстанций столбов и кабелей электроснабжения, водопроводных труб (ПНД). СHT организованно давно, хозяйственное управление и взаимодействие с правлением налажено. CHТ находится под круглогодичной охраной . Въезд через электрический шлагбаум. Взносы относительно небольшие (12500 р. в 2024 году). СНТ находится в окружении лесов (грибы, ягоды). В шаговой доступности - магазин на площади. В выходные летом работает рынок (продукты, одежда, хоз. товары и пр) . Транспортная доступность: ж/д станция Авсюнино (Казанское направление); от станции 8 км (10 минут на машине или чуть дольше на автобусе; есть круглосуточное местное такси). На личном автотранспорте по Носовихинскому, Горьковскому или Егорьевскому шоссе (от МКАД 83км). На автомобиле удобно и быстро можно добраться до Ликино- Дулево, Орехово-Зуево, Шатуры. В Авсюнино располагаются: МФЦ, почта, сетевые магазины, парк, аптеки, автосервис, стройматериалы, Сбербанк, пункты выдачи маркетплейсов, поликлиника, парикмахерская, баня и пр. Один совершеннолетний собственник.