Горьковское ш., 43 км от МКАД
Полянка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75 м², участок 6,6 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,87 млн → дом ≈734 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 31 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Ногинск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14697
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 802 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 866 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 734 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 6,6 сот. | 2 112 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 8,4 сот. | 2 999 999 | 357 143 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 9,4 сот. | 2 800 000 | 297 872 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пешково д. | 5,7 сот. | 2 000 000 | 350 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 909 / 36 000 / 38 462 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Молзино д. | 72,8 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 89 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березка СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Стулово д. | 55 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 909 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача 75 кв.м на благоустроенном участке в окружении леса Стоимость: 2 600 000 руб. Уникальное расположение и атмосфера. Приватность: камерное СНТ на живописной поляне рядом с Ногинском. Микроклимат: вековой лес окружает СНТ "Полянка" со всех сторон, создавая свой особенный комфортный микроклимат. Локация: идеальное сочетание тишины, полного единения с природой и всей инфраструктуры г. Ногинска. Безопасность и дороги: закрытая территория: въезд в СНТ через автоматические ворота (открываются с пульта или телефона). Отличный подъезд: качественный асфальт до ворот СНТ, далее до участка ровная асфальтовая крошка. Дом и постройки: Надежная основа: двухэтажный щитовой летний дом на прочном фундаменте из железобетонных блоков. Пространство: площадь дома 60 кв.м плюс светлая остекленная веранда 15 кв.м для уютных вечеров. Постройки: на участке расположен крепкий хозблок (3х4 м) для хранения инвентаря. Ухоженный и сухой участок 6,6 соток. Рельеф: участок всегда сухой благодаря удачному расположению. Ландшафт: высажены аккуратные газоны, декоративные группы деревьев и кустарников, яркие цветники. Бонус: обустроен декоративный огород идеальный баланс красоты и пользы. Коммуникации: Электричество: заведено в дом, работает без перебоев. Кондиционирование: в доме установлен кондиционер. Канализация: установлена современная локальная система очистки Топас-5 (комфорт как в городе). Водоснабжение: сейчас летний водопровод запитан из колодца на смежном участке. Потребуется выкопать собственный колодец (насос имеется). Эксклюзивное предложение (Расширение до 13,2 соток): Есть уникальная возможность приобрести соседний смежный участок (6,1 сотка). На нем расположены: действующая баня с основательной кирпичной печью и капитальный недострой площадью 150 кв.м (надежная коробка дома (2 этажа + цокольный этаж) из блоков Bonolit под крышей). Стоимость объединения обсуждается индивидуально. Юридическая информация: Один взрослый собственник (в собственности более 5 лет). Границы размежеваны, документы полностью готовы к сделке.