Щелковское ш., 35 км от МКАД
Боково д., Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 9 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,46 млн → дом ≈845 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −527 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈13,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14694
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 727 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 455 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 845 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Боково д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Боково д. | 24 сот. | 8 500 000 | 354 167 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Боково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Боково д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Боково д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боково д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный массив | 7,7 сот. | 2 100 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный массив | 9,1 сот. | 2 083 000 | 228 901 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северный массив | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Боково д. | 7,5 сот. | 1 790 000 | 238 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 289 / 79 728 / 88 182 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 098 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Боково КП | 50 м² | 9 сот. | 4 400 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Кармолино д. | 50 м² | 11 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Макарово СНТ | 50,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 289 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Первая Алексеевка д. | 49 м² | 4,8 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Аксиньино д. | 48,7 м² | 9 сот. | 7 990 000 | 164 066 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сады на Реке дп | 50 м² | 8,6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Аксиньино д. | 51,6 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 79 457 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дорожник СНТ | 45,9 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 253 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полянка-1 СНТ | 55 м² | 10 сот. | 4 850 000 | 88 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сады на Реке дп | 48,7 м² | 9 сот. | 7 990 000 | 164 066 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
все вопросы по телефону.