Горьковское ш., 45 км от МКАД
Молзино д., Богородский гор. округ
Дом 29,7 м², участок 6,7 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈224 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,5 млн → дом ≈2 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈394 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня, скважина.
До ст. Захарово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14691
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 264 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 503 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 997 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 239 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Молзино д. | 10 сот. | 4 720 000 | 472 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молзино д. | 5,1 сот. | 1 100 000 | 215 686 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молзино д. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молзино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молзино д. | 7 сот. | 3 350 000 | 478 571 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молзино д. | 12,3 сот. | 2 180 000 | 177 236 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молзино д. | 5,1 сот. | 1 100 000 | 215 686 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молзино д. | 9,2 сот. | 5 999 999 | 652 174 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Молзино д. | 7,2 сот. | 2 800 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Молзино д. | 15 сот. | 4 350 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 394 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 69 166 / 122 807 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 949 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 727 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | 30 м² | 5,1 сот. | 3 550 000 | 118 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 30 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Солнышко СОНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заря СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ямские Леса СНТ | 30 м² | 8 сот. | 620 000 | 20 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Северный СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Красная Лента-2 СНТ | 28,5 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Восход СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Колосок СНТ | 28 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба Плюс СТ | 30 м² | 6 сот. | 350 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135675329 Продается дом-баня на участке 6,67 соток. Размер участка 10×67 метров. Отличный вариант как для дачи, так и для строительства полноценного жилого дома впереди участка достаточно места под застройку. Участок расположен в жилом массиве с круглогодичным проживанием соседей. В шаговой доступности вся необходимая инфраструктура: детский сад, школа, дом культуры, магазины и пункты выдачи заказов. До Ногинска всего 2 км, рядом автобусная остановка. На участке расположен новый дом-баня с удобной планировкой: веранда; гостиная; парная; моечная. Коммуникации: собственная скважина; электричество 15 кВт заведено на участок; газ проходит по границе участка. Удобный асфальтированный подъезд к участку. Кадастровый номер участка: 50:16:0104004:4394 Кадастровый номер бани: 50:16:0104004:3931