Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Старомайково д., Раменский гор. округ
Дом 43 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 471 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈157 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Золотово ≈15,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1469
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 471 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 329 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старомайково д. | 7,8 сот. | 690 000 | 88 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старомайково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старомайково д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старомайково д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старомайково д. | 15,7 сот. | 900 000 | 57 325 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старомайково д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старомайково д. | 7 сот. | 549 000 | 78 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милашкино дп | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поддубье-2 ДНП | 10,1 сот. | 750 000 | 74 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поддубье-2 ДНП | 11,8 сот. | 749 000 | 63 475 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 76 389 / 83 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 025 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 157 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Ясная Поляна ТСН | 44,3 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 79 007 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Селена СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 47 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Першино д. | 36 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Владимировка ДНП | 37,2 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 34 946 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Новое Давыдово КП | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом 43 кв. М, из бруса 6х7, требующий ремонта, на участке 8 сот., каркас бани 15 кв. М., электричество, колодец. Земля под Ижс.