Горьковское ш., 43 км от МКАД
Дружба СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 4 сот.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 54 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,6 млн → дом −151 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 66 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈934 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ногинск ≈1,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14685
Рейтинг 80/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 352 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 601 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 775 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 20 сот. | 9 200 000 | 460 000 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,8 сот. | 3 700 000 | 474 359 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 4 590 000 | 417 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,3 сот. | 3 520 000 | 558 730 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Красная Лента-2 СНТ | 7,1 сот. | 2 850 000 | 401 408 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 9,2 сот. | 3 300 000 | 358 696 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 789 / 93 590 / 106 250 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 707 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 933 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 39 м² | 3,6 сот. | 3 650 000 | 93 590 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 41,2 м² | 2,5 сот. | 7 500 000 | 182 039 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Расцвет СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Южное СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 40,6 м² | 4,6 сот. | 3 200 000 | 78 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 41 м² | 5 сот. | 4 090 000 | 99 756 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Новое Борилово КП | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Богородский г.о., Ногинск, СНТ Дружба